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Griechenlands Immobilienmarkt - die Aussichten für 2023

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Von: Marios Christodoulou, Geschäftsführer FERIMMO Plattform

• Faktoren, die das Wachstum des Immobilienmarktes fördern
• Risikofaktoren
• Neue Trends auf dem griechischen Immobilienmarkt

Der griechische Immobilienmarkt weist trotz der anhaltenden internationalen Krisen im Vergleich zu anderen europäischen Ländern die besten Wachstumsaussichten für die kommenden Jahre auf.

Die griechische Wirtschaft, die die größte Finanzkrise der letzten Jahrzehnte überwunden hat, ist in den letzten vier Jahren in einen neuen Wachstumszyklus eingetreten und muss nun in einem schwierigen politischen und wirtschaftlichen Umfeld agieren.  Im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern zeigt sie eine beeindruckende Widerstandsfähigkeit und positive Aussichten.    Dazu haben auch die staatlichen Marktstützungsprogramme beigetragen, die alle europäischen Länder im Rahmen der von der Europäischen Union gewährten Unterstützung durchführen.  Allerdings muss die Wirtschaft nach dem Auslaufen der Unterstützungsmaßnahmen erst noch ihre wahre Stärke zeigen, da die strukturellen Probleme der griechischen Wirtschaft mehr oder weniger bestehen bleiben.  Wichtig ist jedoch, dass Schritte in die richtige Richtung unternommen werden, um die Strukturen und das Funktionieren der Schlüsselsektoren der Wirtschaft zu stärken, damit sie das Wachstum des Landes mittelfristig ohne ernsthafte Schocks unterstützen können.

Nach Einschätzung der Zentralbank Griechenlands behält der griechische Immobilienmarkt seine Dynamik bei, obwohl er mit dem Einfluss der internationalen Entwicklungen und der damit verbundenen Unsicherheit konfrontiert ist, die vor allem auf den anhaltenden Krieg in der Ukraine und den Anstieg der Energiekosten zurückzuführen ist.

Trotz der abwartenden Haltung der Investoren aufgrund des Krieges, der Inflation und der steigenden Zinsen sowie des bereits beobachteten Rückgangs der Bautätigkeit, wird für den griechischen Immobilienmarkt nach den Parlamentswahlen in Griechenland ab der zweiten Jahreshälfte 2023 mit einem deutlichen Wachstum gerechnet.  

Die Faktoren, die diese positiven Aussichten stützen, sind im Folgenden aufgeführt.

Die dynamische Entwicklung des Tourismus, das Wachstum der Kurzzeitvermietungen (via Airbnb, Booking, ua.) und die Zunahme ausländischer Investitionen tragen weiterhin zur Dynamik des Marktes bei.

Insbesondere der kumulativ signifikante Rückgang der Immobilienwerte um mehr als 40 % und die begrenzte Bautätigkeit der letzten zwölf Jahre haben erhebliche Chancen und Potenziale aufgezeigt, die in Kombination mit der allmählichen Stärkung der Investitionen, den Bemühungen zur Bekämpfung der Bürokratie durch die digitale Aufrüstung des Staates, der Einleitung und Beschleunigung großer Infrastrukturprojekte, der Dynamik des Tourismus und der weiteren Erholung der Wirtschaft der sich allmählich aufbauenden positiven Dynamik des Marktes zusätzlichen Auftrieb verleihen dürften.

Die nach wie vor niedrigen Immobilienpreise in Verbindung mit den, im Vergleich zu allen anderen europäischen Ländern, höheren Renditen machen den griechischen Immobilienmarkt zu einem der attraktivsten und potenziell dynamischsten Märkte in Europa.

Nach Angaben von Immobilienmarktexperten und der Zentralbank werden in erster Linie Immobilien im Zusammenhang mit dem Tourismus, kurz- und langfristige Mietverträge und Investitionen in Gewerbeimmobilien (Büros, Geschäfte) nachgefragt, während gleichzeitig das Interesse des Marktes an hochwertigen Ferien- und Wohnimmobilien steigt.  Es wird erwartet, dass sich dieser Trend bis 2023 fortsetzen wird.

Die positiven Aussichten für den griechischen Immobilienmarkt werden auch durch die Studie von PWC und dem Urban Land Institute (ULI) in ihrem Jahresbericht mit dem Titel Emerging Trends in Real Estate 2023 bestätigt, der sich auf europäische Hauptstädte bezieht.  

In dieser Studie bleibt Athen 2023 wie schon 2022 auf dem 23. Platz und konnte sich in den Kriterien "Investitionsaussichten" und "Immobilienentwicklungsaussichten" um 5 Plätze verbessern (von Platz 28 im Jahr 2021).

In den letzten beiden Jahren der Pandemie (2020/21) wurde die Wirtschaft durch staatliche Fördermaßnahmen, niedrige Zinssätze, die Einführung flexibler Arbeitsformen und Telearbeit angekurbelt, was die Nachfrage nach größeren Wohnflächen erhöhte.

Der durchschnittliche Zuwachs der Immobilienpreise in Griechenland im Jahr 2022 betrug 11,2 % (3. Quartal 2022) im Vergleich zum entsprechenden Quartal 2021 (Zentral Bank Griechenlands).    Die Prognosen der Marktanalysten für die nächsten drei Jahre geben dem griechischen Immobiliensektor die Aussicht, den Aufwärtstrend mit 4-5 % pro Jahr beizubehalten (Alpha Bank, Piraeus Bank).  Der erwartete Anstieg der Immobilienwerte ist umso wichtiger in einer Zeit, in der in Europa, wie auf dem deutschen Immobilienmarkt, die Immobilienpreise aufgrund des Anstiegs der Zinssätze und der Baukosten sinken.

Faktoren, die das Wachstum des griechischen Immobilienmarktes fördern

• Dynamische Entwicklung des Tourismus
• Günstigere Steuerregelung
• Griechenland 2.0 Masterplan
• Neue große Investitionsprojekte im Gange
• Rückkehr der Immobilienfinanzierung
• Subventionierung von Wohnungsbaudarlehen für junge Menschen bis 39 Jahre
• Verbesserung der Attraktivität Griechenlands im Ausland als Investitionsstandort - Anziehung großer multinationaler Unternehmen (Microsoft, Pfizer, Intel, Amazon, etc.)

Es wird erwartet, dass eine Reihe von Faktoren positiv zum Wachstum des griechischen Immobilienmarktes im Jahr 2023 beitragen werden, wie z. B. das dynamische Wachstum des Tourismus, der nach wie vor der wichtigste Wachstumsmotor der Gesamtwirtschaft ist.

Auch das günstigere Steuersystem mit einer Reihe von Vorschriften und Anreizen, die Transaktionen und Investitionen in Immobilien erleichtern, wird sich positiv auswirken, wie z. B. die Senkung der ENFIA, die Aussetzung der MwSt für Neubauten, die steuerfreie Grenze für elterliche Übertragungen bis zu 800.000, Steuerabzüge für Renovierungen uvm.,  die Öffnung der Banken mit einem größeren Angebot an Hypothekenkrediten, der Nationale Masterplan "Griechenland 2.0" und die erhöhte Attraktivität Griechenlands im Ausland als Investitionsziel in Sektoren wie dem Immobiliensektor.  

Das Programm "Griechenland 2.0" spielt ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Entwicklung des Immobilienmarktes.  Der Nationale Konjunkturplan "Griechenland 2.0", der im Juli 2021 vom Rat Wirtschaft und Finanzen der Europäischen Union (Ecofin) genehmigt wurde, umfasst 106 Investitionen und 68 Reformen, für die 31,16 Mrd. EUR an europäischen Mitteln (18,43 Mrd. EUR in Form von Beihilfen und 12,73 Mrd. EUR in Form von Darlehen) aufgebracht werden sollen.   Das Programm «Griechenland 2.0» wird nicht nur das Leben und den Alltag der Einwohner durch die Sanierung und Modernisierung verschiedener Gebiete des Landes (z. B. Elaionas, West-Athen, Athen und Thessaloniki) verbessern, sondern auch die Lebensqualität der Bevölkerung erhöhen. Es wird auch neue Investitionen anlocken und gleichzeitig die Gebäude nach den neuen Standards der grünen Entwicklung modernisieren, was die Qualität der angebotenen Immobilien erheblich verbessern und sie für Investoren attraktiver machen wird.

Ein weiterer Schlüsselfaktor, der die positiven Aussichten für den griechischen Immobilienmarkt im Jahr 2023 noch verstärkt, ist die Tatsache, dass der griechische Staat zum ersten Mal Darlehen für 10.000 neue Hauskäufer (im Alter von bis zu 39 Jahren) für Wohnungen bis zu 120 m², die bis 2007 gebaut wurden und einen Preis von bis zu 150.000 € haben, subventionieren wird.

Die laufenden und die für die nächsten drei Jahre geplanten neuen Großinvestitionsprojekte sind der beste Beweis für die Unterstützung wichtiger Infrastrukturen und Wirtschaftszweige, die die weitere Verbesserung des Wirtschaftsklimas und der Aussichten für die Entwicklung der Wirtschaft und des Immobiliensektors stärken.     Einige Beispiele sind die Investitionen in Elliniko (das größte Stadterneuerungsprojekt in Europa), die Renovierung des Piraeus Tower, die Metro in Thessaloniki, die Erweiterung der Metro in Athen, der Ausbau und die Modernisierung der Regionalflughäfen von Heraklion und Kalamata, der Bau von drei neuen umweltfreundlichen Krankenhäusern durch die Stavros Niarchos-Stiftung in Thessaloniki, Komotini und Sparta, uvm.

Schließlich ist auch die Erschließung neuer Märkte zu erwähnen, wie z. B. Deutschland, das in den letzten drei Jahren der Pandemie den ersten Platz bei der Suche nach Immobilien in Griechenland aus dem Ausland eingenommen hat.   Eine wichtige Rolle bei dieser Entwicklung spielte auch die Tätigkeit neuer Unternehmen im Bereich PropTech (Immobilientechnologie), wie die Plattform zur Vermarktung griechischer Immobilien FERIMMO (ferimmo. de) , die den griechischen Immobilienmarkt weiter internationalisiert hat, indem sie ihn in allen deutschsprachigen Märkten (Deutschland, Schweiz, Österreich, etc.) fördert, sowie durch die strategische Zusammenarbeit mit der Deutsch-Griechischen Industrie- und Handelskammer (AHK), der deutschen Bellevue Group (dem größten Verlagshaus und Medienunternehmen im Immobilienbereich in Europa), der Deutsch-Griechischen Wirtschaftsvereinigung (DHW) und der Athen/Attica Association of Realtors.

Risikofaktoren

• Politische Unsicherheit
  • der Krieg in der Ukraine
  • ständige Drohungen aus der Türkei
• Wirtschaftliche Unsicherheit
  • Inflation
  • Energiekrise und steigende Kosten für Energie und Rohstoffe
  • Unterbrechung der internationalen Lieferketten
  • Übermäßiger Anstieg der Immobilienpreise
  • Hohe Zinssätze

• Gesundheitliche Risiken
  • Pandemie (Angst vor einem neuen Ausbruch der Corona-Pandemie aufgrund neuer Varianten und Angst vor neuen Pandemien)

Trotz der optimistischen Prognosen für dieses Jahr gibt es auch einige Unsicherheitsparameter, die ernsthafte Risiken für die erwartete positive Entwicklung des Immobilienmarktes und der Wirtschaft im Allgemeinen darstellen.  Dazu gehören der anhaltende Krieg in der Ukraine, die Inflation und insbesondere die hohen Energie- und Rohstoffkosten, die den Neubau von Immobilien verteuern, die anhaltende aggressive Rhetorik der Türkei und die Schwierigkeiten in den internationalen Lieferketten, ganz zu schweigen von den Folgen der Pandemie, deren Nebenwirkungen noch einige Zeit anhalten werden.

Die Parameter der Unsicherheit können, wenn sie über einen längeren Zeitraum andauern, die weitere Entwicklung des Marktes bremsen und die erwarteten Kapitalerträge auf dem Immobilienmarkt begrenzen.

 

Neue Trends auf dem Immobilienmarkt in Griechenland

Die Immobilien, die im Jahr 2023 und in den darauffolgenden Jahren das Interesse der Investoren auf sich ziehen werden, sind Immobilien mit

- bessere bioklimatische Gestaltung, Belüftung, Beleuchtung und Beleuchtungsstandards

- Erhöhte Energieautonomie

- und modernen technologischen Infrastrukturen

die sowohl den aktuellen Gesundheitsanforderungen als auch den neuen energetischen Herausforderungen besser gerecht werden.  

Der erneute Investitionsbedarf für 2023 konzentriert sich auf die folgenden Immobilienkategorien.

• • • Ferienhäuser
    • Touristische Immobilien (Hotels und Kurzzeitvermietungen)
    • Gewerbeimmobilien (Büros und Geschäfte)
    • Logistik

Ein vielversprechender Sektor mit sehr positiven Aussichten für die griechische Wirtschaft insgesamt ist die «Silver Economy» und die ständig steigende Nachfrage nach Zweitwohnsitz  durch europäische Rentner, insbesondere Deutsche.   Viele Artikeln in der deutschen Presse (Handelsblatt, Spiegel) bestätigen das wachsende Interesse deutscher Rentner am Kauf eines Hauses in Griechenland, um den nächsten Teil ihres Lebens außerhalb ihres Landes zu verbringen und ihren Wohnsitz an andere Orte mit besserer Lebensqualität, Sonnenschein und natürlich steuerlichen und finanziellen Vorteilen zu verlegen.  Griechenland ist auch dank seiner im Vergleich zu Deutschland niedrigen Lebenshaltungskosten ein großer Anziehungspunkt.

Der griechische Immobilienmarkt steht am Anfang eines dynamischen Wachstums für die nächsten Jahre, und jetzt ist der beste Zeitpunkt selbst für den konservativsten Investor, sich in Griechenland zu engagieren.