Immobilienrecht in Griechenland


Immobilienrecht in Griechenland

Der Immobilienerwerb in Griechenland richtet sich nach dem griechischen Zivilgesetzbuch, das dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch gleichkommt.

Der Immobilienerwerb in Griechenland richtet sich nach dem griechischen Zivilgesetzbuch (= Astikos Kodikas), das dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch gleichkommt. Es bestehen auch weitere Gemeinsamkeiten zwischen dem deutschen und dem griechischen Immobilienrecht. Der Erwerb wird durch einen notariellen Kaufvertrag sowie die Eintragung ins Hypothekenregister (= Ipothikofylakio) und auch in das Grundbuchamt (in den Orten, wo inzwischen ein Grundbuchamt in Betrieb ist) vollzogen. Eigentümer einer Immobilie ist man erst dann, wenn die Eintragung in das griechische Grundbuch bzw. Kataster erfolgt ist.

Die Eintragung ins Katasteramt erfolgte bis vor nicht allzu langer Zeit namens- und nicht objektbezogen. Durch die Einführung des Grundbuchamtes (= Ktimatologio) soll die Eintragung nur objektbezogen (nach Flurstücken) erfolgen; da die Umstellung auf das Katasteramt noch nicht in allen Gemeinden Griechenlands abgeschlossen ist, werden die sog. Grundbücher in manchen Gemeinden/Orten noch immer namensbezogen geführt. Daher ist es empfehlenswert, gar notwendig, die Eigentumsverhältnisse vor dem Immobilienerwerb von einem Rechtsanwalt durch eine entsprechende Recherche im zuständigen Kataster- bzw. Grundbuchamt prüfen zu lassen. Es sei darauf hingewiesen: Solche Recherchen im Grundbuchamt/Katasteramt dürfen in Griechenland nur von Rechtsanwälten durchgeführt werden.
Im griechischen Grundbuch sind nicht alle Immobilien einer Person und auch nicht alle Verfügungen und Rechtsgeschäfte einer Person aufgelistet, die in direktem Zusammenhang mit einer bestimmten Immobilie stehen. Aufgrund der namensbezogenen Erfassung im Kataster lässt sich anhand der Eintragung(en) nachvollziehen, welche Immobilie(n) eine Person nur in der dafür zuständigen Gemeinde besitzt.

Bei der Rechercheprüfung werden also zum einen die Eigentumsverhältnisse geprüft, zum anderen jedoch auch die Existenz möglicher Lasten (z.B. Zwangssicherungshypotheken). Lasten einer Immobilie werden im Kataster auch namensbezogen geführt und zwar im Hypothekenbuch. Beim Grundbuch werden zukünftig mögliche Lasten auf dem gleichen Blatt aufgeführt sein.
Neben der Möglichkeit einen Rechtsanwalt mit der Rechercheprüfung im Grundbuch/Kataster zu beauftragen, besteht auch die Möglichkeit, eine Bescheinigung über die Eintragungen im Grundbuchamt zu beantragen. Diese Bescheinigung beinhaltet jedoch nur Auszüge der Eintragungen; die detaillierte und rechtlich absichernde Prüfung ist gesondert zu beantragen. Da in der Regel die Länge der Bearbeitungszeit, aber auch die Qualität der Recherche und die Kosten nicht zu unterschätzen sind, empfiehlt es sich diese Aufgabe einem erfahrenen Rechtsanwalt zu übertragen.

Zu beachten sind im griechischen Recht sog. Erwerbsbeschränkungen beim Immobilienkauf, zu den wichtigsten zählen u.a.:

  • Ausländerspezifische Beschränkungen in Regionen/Orten, welche als Grenzgebiete definiert sind: Diese Erwerbsbeschränkungen gelten nicht für EU-Bürger; Nicht-EU-Bürger müssen hierfür eine Genehmigung bei der zuständigen Präfektur beantragen. 
  • Beschränkungen baurechtlicher Natur: Baurechtliche Vorschriften gilt es zu beachten, von denen zu den wichtigsten gehört, dass außerhalb des zulässigen Bebauungsplans kein Grundstück bebaut werden darf, welches nicht mindestens 4.000 qm groß ist.
  • Beschränkungen, die dem Natur- und Denkmalschutz unterstehen: Zu den naturrechtlichen Beschränkungen zählen vor allem die waldrechtlichen und die Beschränkungen das Meeresufer betreffend. Staatliche Waldgrundstücke und Grundstücke an Meeresufern dürfen nicht erworben werden; einer Genehmigung durch das Ministerium für landwirtschaftliche Entwicklung und für Nahrungsmittel bedarf es auch, wenn man Waldgrundstücke verkaufen, erwerben oder teilen will (z.B. Art. 216 Abs. 1 a des Forstgesetzes). Unter Denkmalschutz fallende Immobilien unterliegen den Auflagen der Denkmalschutzbehörde.
  • Beschränkungen in Regionen/Orten, welche als Militärgebiete definiert sind: Der Kauf von Immobilien in solchen Gebieten ist nicht möglich.

 

Häufig gestellte Fragen
Warum jetzt Immobilien in Griechenland kaufen?

Nie war der Zeitpunkt besser als jetzt, um eine günstige und wunderschöne Immobilie in Griechenland zu erwerben.
Vorteile:

  • Günstigste Preise im Vergleich zu allen anderen Europäischen Ländern
  • Hohe Rendite
  • Niedrige Kaufnebenkosten Niedrige Grunderwerbssteuer

Welche sind die drei besten Alternativen für den Kauf einer Immobilien in Griechenland?

  • Immobilien für den Urlaub
    Besondere Lebensqualität über das ganze Jahr. Die aktuell günstigen Immobilienpreise in Griechenland bringen das Traumferienhaus in greifbare Nähe. Ferienhäuser in wunderschöner Landschaft und ein wenig abseits vom großen Trubel des Sommers, sind in Griechenland noch gut zu finden.
  • Immobilien für Investition
    Beim Kauf von Immobilien in Griechenland steht meistens der private Nutzen als Ferienobjekt oder als ganzjähriger Wohnraum im Vordergrund. Griechenland ist aber auch ein sehr guter Standort für Kapitalanlagen. Neben den Renditen der klassischen Vermietung von Wohnraum und gewerblichen Flächen, gibt es hervorragende Bedingungen für die touristische Vermietung. Wer jetzt kauft, kann nicht nur mit guten Renditen aus der Vermietung rechnen. Dem Käufer winkt auch eine große Wertsteigerung seiner
  • Immobilie in den nächsten Jahren.
  • Immobilien für den Ruhestand
    Viele Menschen nördlicher europäischer Länder suchen für den Ruhestand einen Ort mit besseren Lebensbedingungen, was das Klima und die Landschaft angeht. Griechenland bietet mit dem alljährlich mildes Klima, der überdurchschnittlichen Anzahl sonniger Tage (mehr als 300 im Jahr) und der gesunden Ernährungsvielfalt einen idealen Ort für den Ruhestand.

Wie kann ich am sichersten Immobilien in Griechenland kaufen?

Der Kauf von Immobilien in Griechenland verläuft mit einem rechtlichen Vertreter vor Ort am sichersten. Hier ist ein Anwalt bzw. ein Bauingenieur in der Regel nicht nur angeraten, sondern unbedingt zu empfehlen. Unsere strategische Zusammenarbeit mit der Deutsch-Griechische Industrie- und Handelskammer (AHK) ermöglich Ihnen die professionele Beratung auf Deutsch und mit einschlägiger Erfahrung im griechischen Immobilienrecht über die Mietglieder der AHK.

Welche Regionen sind für ein Haus oder Wohnung in Griechenland am schönsten?

Mittelmeerinseln
Beliebte Standorte für ein Ferienhaus in Griechenland sind die Mittelmeerinseln Kreta, Kykladen (Paros, Mykonos, Santorini), Ionische Inseln (Korfu, Kefallonia) und Dodekanes (Rhodos, Kos). Heiße, trockene Sommer, Sandstrände, historische Städte und Sehenswürdigkeiten, niedrige Preise und die berühmte griechische Küche verbinden auf perfekte Weise Naturgenuss, Lebensqualität und Kultur.
Festland
Das Festland ist auch sehr attraktiv. Die Halbinseln Peloponnes, Pilion und Chalkidiki, mit kilometerlangen Sandstränden und unerschlossenen Küstenlinien, Blumenmeeren und romantischen Städten wie Nauplia, sind der ideale Standort für ein Haus am Meer.
Größte Städte
Für diejenigen, die ein Stadthaus oder Wohnung in Griechenland kaufen möchten, werden Athen, Thessaloniki, Heraklion und Volos empfohlen. Es wird alles geboten, was man von einer Stadt erwartet, ohne den typischen griechischen Altstadt-Charme zu verlieren.

Welche Kosten und Steuern fallen beim Immobilienkauf in Griechenland an?

Die Kaufnebenkosten sind im Vergleich zu anderen europäischen Ländern auf einem sehr niedrigen Niveau (Nebenkosten bei ca. 7%).

Die Kaufnebenkosten & -steuern beim Erwerb einer Immobilie in Griechenland sind:

  • Grunderwerbssteuer: 3,09% vom Kaufpreis.
  • Beurkundungskosten bzw. die notariellen Kosten: ca. 1,5% des zugrundliegenden Wertes.
  • Grundbuchkosten: ca. 1% des Gegenstandswertes.
  • Anwaltskosten werden frei verhandelt. Weitere Kosten wie etwa die rechtliche Prüfung der Eigentumsverhältnisse (von mindestens € 150) müssen auch berücksichtigt werden.
  • Kosten für den Makler: ab 2% des Kaufpreises (abhängig vom Objekt, Region, Makler, etc.)

Welche Kosten und Steuern fallen nach dem Immobilienkauf in Griechenland an?

Folgende Steuern und Gebühren fallen nach dem Kauf von Immobilien an:

Einheitliche Immobilien-Besitzsteuer (ENFIA):
Die Einheitliche Immobiliensteuer (EN.F.I.A.) wird ohne jeglichen Freibetrag auf jede Art von Immobilien erhoben unabhängig davon, ob eine Immobilie dem Eigentümer ein (reales oder fiktives) Einkommen einbringt oder nicht. Εntscheidend bzw. als
Bemessungsgrundlage gilt der Wert der Immobilie, den sie am 01.01. des zu besteuernden Jahres hat.

Immobilien-, Müllbeseitigungs- und Straßenbeleuchtungsgebühr:
Diese Gebühren werden in der Stromrechnung mitangeführt und an die zuständige Kommune abgeführt. Die Größe der Immobilie legt die Höhe dieser Gebühren fest.

Welche Unterlagen sind erfordelich für den Immobilienerwerb in Griechenland?

Für den Immobilienerwerb benötigt der Käufer:

  • Einen gültigen Pass
  • Eine griechische Steuernummer (AFM)
  • Eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Entrichtung der Grunderwerbssteuer
Wie ist die Kaufabwicklung einer Immobilie in Griechenland?

Schritt-für-Schritt-Abwicklung Ihres Immobilienkaufs.
13 einfache Schritte bis zum Ihren Traumimmobilie:

  • Ideale Immobilie suchen und finden
  • Eingung über den Preis
  • Einsicht ins Grundbuch / Katasteramt, Prüfung und klärung der Eigentumsverhältnisse und Lasten auf der Immobilie etc.
  • Prüfung von baurechtlichen Angelegenheiten, etc.
  • Kaufvertragsentwurf
  • Griechische Steuernummer beantragen, steuerlichen vetreter bennenen und griechisches Konto eröffnen
  • Zahlung der Grunderwerbssteuer
  • Kaufvertrag unterzeichnen & beurkunden
  • Kaufpreis überweisen
  • Evt. Lösung von Hypotheken
  • Eintragung ins Grundbuch / Katasteramt
  • Schlüsselübergabe
  • Die Immobilie gehört Ihnen!

Welche Arten von Häusern gibt es in Griechenland?

Villen in Griechenald:
Eine typische Villa in Griechenland zeichnet sich durch eine schöne Lage und sehr große Grundstücke aus. Ein luftiger Stil, Bögen, große Terrassen, ein privater Pool und Natursteinelemente sind üblich.
Ferienhaus in Griechenland:
Sie sind meist eingeschossig, haben weniger als 100 Quadratmeter Wohnfläche und sind einfach ausgestattet.
Halbfertige Immobilien:
Eine Besonderheit auf dem griechischen Immobilienmarkt sind halbfertige Gebäude, die zum Verkauf stehen. Sowohl Einfamilienhäuser als auch Villen können zu günstigen Preisen erworben und nach eigenen Vorstellungen vom Traumhaus gebaut werden.

Ferienhaus in Griechenland: In der Stadt oder auf der Insel?

Das schöne Wetter und die günstigen Preise machen Griechenland für Investoren weltweit so interessant. Allerdings bleibt die Frage, wo ist der optimale Standort für den Haus- oder Wohnungskauf? Klar, viele Investoren wollen auf eine der schönen Inseln in die Nähe zum Stand, aber auch die das Umland und die pulsierenden Städte haben Ihren Reiz. Unser Ratgeber beschreibt die wichtigsten griechischen Regionen.