Nützliche Informationen

Immobilienkauf in Griechenland

Nie war der Zeitpunkt besser als jetzt, um eine günstige und wunderschöne Immobilie in Griechenland zu erwerben. Denn im europäischen Vergleich sind die Immobilienpreise in Griechenland derzeit sehr günstig. Fallende Immobilienpreise haben das Kaufinteresse insbesondere von ausländischen Käufern sehr ansteigen lassen in den letzten Jahren. Um Griechenland als Investitionsstandort attraktiver zu machen, wurde in den letzten Jahren die Grunderwerbssteuer von 10% auf 3% gesenkt, die Kaufnebenkosten sind im Vergleich zu anderen europäischen Ländern auf einem sehr niedrigen Niveau (Nebenkosten bei ca. 7%). Die Finanz- und Wirtschaftskrise in Griechenland wurde begleitet auch von weiteren Gesetzesreformen im Bereich des Immobilienrechts: Dem stetigen Ausbau des Katasteramtes, der Legalisierung von Schwarzbauten u.v.m.

Jeder potenzielle Interessent/Käufer aus dem Ausland darf sich im Hinblick auf die noch geltenden Kapitalverkehrskontrollen, die bereits mehrmal eine Lockerung erfahren haben, nicht durch Desinformation bspw. aus den Medien abschrecken lassen. Wenn man zu solch wichtigen Themen nicht die erforderlichen und hilfreichen Informationen erhält, so vermögen die angeblichen, sich daraus ergebenden Schwierigkeiten das potenzielle Kaufinteresse zu schmälern. Angesichts der günstigen Preise beim Erwerb von lukrativen und attraktiven Immobilien in Griechenland käme dies jedoch einer vertanen Chance gleich!

Und werfen wir einen Blick auf die Kapitalverkehrskontrollen: Zum einen wird die Ausfuhr von Kapital ins Ausland begrenzt, was für den ausländischen Käufer jedoch weder ein Hindernis noch eine Schwierigkeit darstellt; zum anderen kann man der scheinbar erschwerten Kontoeröffnung auf einfache und adäquate Art und Weise begegnen, indem man durch den direkten Kontakt zur Bank die erforderlichen Schritte einleitet oder den Anwalt seines/ihres Vertrauens damit beauftragt.

Für den Kauf einer Immobilie in Griechenland benötigen Sie daher die kompetente/fachkundige Beratung auf der technischen Seite durch Bauingenieure und evtl. Architekten, welche evtl. die Vorgaben für die Erteilung einer Baugenehmigung oder die Prüfung der bestehenden Baugenehmigung durchführen (nunmehr gesetzlich verankert auch zum Schutz des Käufers), auf der rechtlichen Seite durch Rechtsanwälte/Notare und Steuerberater, welche wiederum die rechtliche Überprüfung der Immobilie, den Kaufvertrag, die Beantragung von Genehmigungen etc. in die Wege leiten.

Auf den folgenden Seiten wurden alle notwendigen Informationen für Sie zusammengestellt, die in direktem Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb in Griechenland stehen. So erfahren Sie bereits im Vorfeld all das, was bei einem Immobilienkauf in Griechenland wichtig ist. Die wichtigsten Punkte rund um den Immobilienerwerb und rund um das Immobilienrecht in Griechenland werden also nachfolgend kurz und übersichtlich dargestellt.

Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr und sind nicht rechtsverbindlich. Nur eine individuell abgestimmte Rechtsberatung berücksichtigt und beugt durch eine adäquate Prüfung aller Faktoren evtl. Schwierigkeiten Ihres Immobilienerwerbs vor.

  

Allgemeine Informationen zu Immobilien in Griechenland

Immobilien in Griechenland können sich innerhalb oder außerhalb des Bebauungsplans (= quasi offiziell anerkannter Bebauungsplan) befinden.

Innerhalb des Bebauungsplans befindliche Immobilien/Grundstücke/ Baugrundstücke, darunter fallen auch in Ortsteilen gelegene Immobilien, sind als Baugrundstücke (= oikopeda) zu sehen, auf denen bereits Gebäude errichtet worden sind gemäß den gültigen Rechtsvorschriften oder auf denen Gebäude errichtet werden dürfen. In Griechenland zählen dazu auch in Ortsteilen befindliche Immobilien, welche außerhalb des Bebauungsplans oder innerhalb eines sog. „noch nicht geplanten“ Bebauungsplans angesiedelt sind.

Bei Grundstücken/Landparzellen außerhalb des Bebauungsplans spricht man von landwirtschaftlichen Nutzflächen, bei denen es sich entweder um „einfache“ Landparzellen handelt oder um landwirtschaftliche Nutzflächen aus staatlicher Verteilung; letztere wurden vom Staat an einkommensschwache Bauern verteilt. In beiden Fällen werden die Landparzellen agrarisch genutzt.

Jedoch ist nach griechischem Recht die Errichtung von im außerhalb des Bebauungsplans befindliche Immobilien möglich. Je nach Art und Nutzung der Immobilie bestehen entsprechende baurechtliche Richtlinien; eine generelle Richtlinie besteht bspw. darin, dass eine Immobilie nur dann gebaut werden darf, wenn das Grundstück mindestes 4.000 qm groß ist.

Trotz der Unterscheidung in innerhalb oder außerhalb des Bebauungsplans befindliche Immobilien ist also die Errichtung von Gebäuden unter Berücksichtigung aller baurechtlichen und sonstiger rechtlichen Vorschriften in Griechenland durchaus möglich.

Unter die baurechtlichen Vorschriften fällt, dass man zunächst durch einen Topographen/Landvermesser und einen Bauingenieur prüfen lässt, ob die Immobilie geeignet (= artio) und bebaubar (= oikodomisimo) ist (aufgrund der Größe und weiterer Kriterien, z. B. baurechtliche Vorschriften etc.). Wenn sich aus der Prüfung ergibt, dass die Immobilie geeignet und bebaubar ist, versieht der Topograph/Landvermesser/ Bauingenieur den topographischen Plan mit dem entsprechenden Stempel.

 

Immobilienrecht in Griechenland

Der Immobilienerwerb in Griechenland richtet sich nach dem griechischen Zivilgesetzgebuch (= Astikos Kodikas), das dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch gleichkommt. Es bestehen auch weitere Gemeinsamkeiten zwischen dem deutschen und dem griechischen Immobilienrecht. Der Erwerb wird durch einen notariellen Kaufvertrag sowie die Eintragung ins Hypothekenregister (= Ipothikofylakio) und auch in das Grundbuchamt (in den Orten, wo inzwischen ein Grundbuchamt in Betrieb ist) vollzogen. Eigentümer einer Immobilie ist man erst dann, wenn die Eintragung in das griechische Grundbuch bzw. Kataster erfolgt ist.

Die Eintragung ins Katasteramt erfolgte bis vor nicht allzu langer Zeit namens- und nicht objektbezogen. Durch die Einführung des Grundbuchamtes (= Ktimatologio) soll die Eintragung nur objektbezogen (nach Flurstücken) erfolgen; da die Umstellung auf das Katasteramt noch nicht in allen Gemeinden Griechenlands abgeschlossen ist, werden die sog. Grundbücher in manchen Gemeinden/Orten noch immer namensbezogen geführt. Daher ist es empfehlenswert, gar notwendig, die Eigentumsverhältnisse vor dem Immobilienerwerb von einem Rechtsanwalt durch eine entsprechende Recherche im zuständigen Kataster- bzw. Grundbuchamt prüfen zu lassen. Es sei darauf hingewiesen: Solche Recherchen im Grundbuchamt/Katasteramt dürfen in Griechenland nur von Rechtsanwälten durchgeführt werden.
Im griechischen Grundbuch sind nicht alle Immobilien einer Person und auch nicht alle Verfügungen und Rechtsgeschäfte einer Person aufgelistet, die in direktem Zusammenhang mit einer bestimmten Immobilie stehen. Aufgrund der namensbezogenen Erfassung im Kataster lässt sich anhand der Eintragung(en) nachvollziehen, welche Immobilie(n) eine Person nur in der dafür zuständigen Gemeinde besitzt. 

Bei der Rechercheprüfung werden also zum einen die Eigentumsverhältnisse geprüft, zum anderen jedoch auch die Existenz möglicher Lasten (z.B. Zwangssicherungshypotheken). Lasten einer Immobilie werden im Kataster auch namensbezogen geführt und zwar im Hypothekenbuch. Beim Grundbuch werden zukünftig mögliche Lasten auf dem gleichen Blatt aufgeführt sein. 
Neben der Möglichkeit einen Rechtsanwalt mit der Rechercheprüfung im Grundbuch/Kataster zu beauftragen, besteht auch die Möglichkeit, eine Bescheinigung über die Eintragungen im Grundbuchamt zu beantragen. Diese Bescheinigung beinhaltet jedoch nur Auszüge der Eintragungen; die detaillierte und rechtlich absichernde Prüfung ist gesondert zu beantragen. Da in der Regel die Länge der Bearbeitungszeit, aber auch die Qualität der Recherche und die Kosten nicht zu unterschätzen sind, empfiehlt es sich diese Aufgabe einem erfahrenen Rechtsanwalt zu übertragen.

 

Zu beachten sind im griechischen Recht sog. Erwerbsbeschränkungen beim Immobilienkauf, zu den wichtigsten zählen u.a.:

  • Ausländerspezifische Beschränkungen in Regionen/Orten, welche als Grenzgebiete definiert sind: Diese Erwerbsbeschränkungen gelten nicht für EU-Bürger; Nicht-EU-Bürger müssen hierfür eine Genehmigung bei der zuständigen Präfektur beantragen. 
  • Beschränkungen baurechtlicher Natur: Baurechtliche Vorschriften gilt es zu beachten, von denen zu den wichtigsten gehört, dass außerhalb des zulässigen Bebauungsplans kein Grundstück bebaut werden darf, welches nicht mindestens 4.000 qm groß ist.
  • Beschränkungen, die dem Natur- und Denkmalschutz unterstehen: Zu den naturrechtlichen Beschränkungen zählen vor allem die waldrechtlichen und die Beschränkungen das Meeresufer betreffend. Staatliche Waldgrundstücke und Grundstücke an Meeresufern dürfen nicht erworben werden; einer Genehmigung durch das Ministerium für landwirtschaftliche Entwicklung und für Nahrungsmittel bedarf es auch, wenn man Waldgrundstücke verkaufen, erwerben oder teilen will (z.B. Art. 216 Abs. 1 a des Forstgesetzes). Unter Denkmalschutz fallende Immobilien unterliegen den Auflagen der Denkmalschutzbehörde.
  • Beschränkungen in Regionen/Orten, welche als Militärgebiete definiert sind: Der Kauf von Immobilien in solchen Gebieten ist nicht möglich.

  

Erforderliche Unterlagen

 Für den Immobilienerwerb benötigt/benötigen der/die Käufer 

  • einen gültigen Pass;
  • eine griechische Steuernummer (AFM) (1);
  • eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Entrichtung der Grunderwerbssteuer.

  

Für den Immobilienverkauf muss der/die Verkäufer einige Unterlagen mehr vorlegen und zwar 

  • einen gültigen Pass;
  • eine griechische Steuernummer (AFM);
  • topographische Pläne der Immobilie;
  • Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Entrichtung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer;
  • Bescheinigung über die Entrichtung der Immobiliensteuer in den letzten fünf (5) Jahren;
  • Bescheinigung über evtl. oder keine Einnahmen aus der Immobilie (in den letzten zwei Jahren);
  • Grundbuch-/Katasteramtsauszug;
  • Bescheinigung eines Ingenieurs über die Nicht-Existenz von baurechtlichen Verstößen bzw. über die Legalisierung evtl. baurechtlicher Verstöße und die Entrichtung der Gebühren hierfür;
  • Energieeffizienzausweis;
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Verkäufers vom zuständigen Finanzamt;
  • Bescheinigung eines Ingenieurs gemäß dem griechischen Gesetz 4014/2011 über die Besichtigung der Immobilie und Feststellung der Nicht-Existenz baurechtlicher Verstöße;
  • Baugenehmigung für bebaute Immobilien, deren Bau vor 1983 war.
  • Bescheinigung der zuständigen Gemeinde über die Entrichtung aller kommunalen Gebühren; der Notar darf den Kaufvertrag nicht beurkunden, wenn diese Bescheinigung nicht vorliegt.

 

Außer den aufgeführten Unterlagen/Dokumenten benötigen Sie auch ein in Griechenland geführtes Konto. Da die Kontoeröffnung aufgrund der noch geltenden Kapitalverkehrskontrollen erschwert ist, ist es ratsam, sich zeitnah mit einer Bank in Griechenland in Verbindung zu setzen, um die erforderlichen weiteren Schritte einzuleiten.

 
(1) Den Antrag auf Ausstellung einer Steuernummer stellt man beim zuständigen Finanzamt (DOY), entweder persönlich oder durch notarielle Vollmacht an Dritte unter Vorlage folgender Dokumente (natürliche Person): Persönliche Daten des Antragstellers: Vor- und Nachname, Vor- und Nachname des Vaters, Geburtsname der Mutter, Geburtsdatum, Geburtsort (GR) oder Geburtsland (Ausland)
• Angaben gemäß ID
• Staatsangehörigkeit, Beruf und Familienstand
• Vollständige Adresse
Ausländische Staatsangehörige weisen sich mit dem Pass und dem Geburtsschein aus.

  

Kaufabwicklung Schritt für Schritt

Wenn alle erforderlichen Unterlagen von Käufer und Verkäufer vorliegen sowie alle erforderlichen Prüfungen erfolgt sind, wird der notarielle Kaufvertrag aufgesetzt, in dem eine detaillierte Beschreibung des Kaufgegenstandes, Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit, Widerrufsrecht, Vertragsstrafe bei Zahlungsverzug sowie Abwicklungsmodalitäten für die Eigentumsübertragung enthalten sind. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nichtig.

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt in der Regel die Kaufpreiszahlung. Im Anschluss daran wird der Eigentumswechsel durch Eintragung beim Grundbuchamt durch die notarielle Urkunde und die Entrichtung der Grunderwerbsteuer vollzogen. Die Grundbucheintragung erfolgt in der Regel durch einen Rechtsanwalt und muss zeitnah zu der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgen.

Zwar besteht seit Januar 2014 kein Anwaltszwang mehr bei der notariellen Protokollierung der Kaufverträge, doch sollte(n) der/die Käufer einen Rechtsanwalt sowohl für die Grundbuchrecherche als auch für den Kaufvertrag zu Rate ziehen.

Nachfolgend haben wir eine Übersicht für eine Schritt-für-Schritt-Abwicklung Ihres Immobilienkaufs erstellt; darin aufgelistet wird einerseits das, was Sie als Interessent/Käufer tun müssen, andererseits werden die Ansprechpartner sowie die involvierten Parteien/Fachkräfte aufgezählt:

 

Was Sie tun ... Wer Ihnen dabei hilft ...
1. Ideale Immobilie suchen und finden     www.ferimmo.de
2. Einigung über den Preis Käufer und Verkäufer, evtl. Makler
3. Einsicht ins Grundbuch -/Katasteramt, Prüfung und Klärung der Eigentumsverhältnisse und Lasten auf der Immobilie etc.           Rechtsanwalt
4. Prüfung von baurechtlichen Angelegenheiten   etc.     Bauingenieur
5. Kaufvertragsentwurf        Notar-Rechtsanwalt
6. Griechische Steuernummer beantragen, steuerlichen Vertreter benennen und   griechisches Konto eröffnen Käufer (persönlich oder durch notarielle Vollmacht an Anwalt), Bank
7. Zahlung der Grunderwerbssteuer         Käufer
8. Kaufvertrag unterzeichnen & beurkunden            Notar-Rechtsanwalt
9. Kaufpreis überweisen     Bank              
10.Evtl. Löschung von Hypotheken          Notar-Rechtsanwalt
11. Eintragung ins Grundbuch-/Katasteramt            Notar-Rechtsanwalt
12. Schlüsselübergabe                   Verkäufer-Käufer
13. Die Immobilie gehört Ihnen!                  

 

 

Kosten und Steuern beim Immobilienkauf

 Die Kaufnebenkosten und -steuern beim Erwerb einer Immobilie in Griechenland sind:

 

  • die Grunderwerbssteuer, welche beim Immobilienerwerb oder beim Erwerb dinglicher Rechte an einer Immobilie anfällt, wird grundsätzlich durch den Käufer vor der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufs entrichtet; der aktuelle Satz der Grunderwerbssteuer beträgt 3,09% vom Kaufpreis. Sollte der Kaufpreis unterhalb des sog. Einheitswertes liegen, wird letzterer für die Berechnung der Grunderwerbssteuer berücksichtigt. Durch ein System zur objektiven Wertermittlung von Immobilien durch Kriterien wie Lage des Objekts, Immobilienfläche u.Ä. wird der sog. Einheitswert vom griechischen Gesetzgeber ermittelt. Steuerbefreiung ist in wenigen Ausnahmefällen möglich (bspw. Immobilienerwerb zum Zweck des Erstwohnsitzes).
    Bei neu errichteten Immobilien, für welche die Baugenehmigung nach dem 01.01.2006 ausgestellt und der Kauf direkt vom Bauunternehmer erfolgt, fällt statt der Grunderwerbssteuer die Mehrwertsteuerin Höhe von 24% an.
    Für Immobilien, welche von einem Käufer nach dem 01.01.2013 erworben und dann auf einen anderen Eigentümer übertragen werden (Übertragung von jeglichen dinglichen Rechten an Immobilien), wird eine sog. Spekulationssteuer in Höhe von 15% auf den Mehrwert erhoben; der Mehrwert wird als Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem potenziellen Verkaufspreis berechnet. Die Spekulationssteuer sinkt, je länger die Immobilie im Besitz des Eigentümers ist; Ausnahmefälle (bspw. ist der Gewinn aus gewerblicher Tätigkeit von dieser Steuer befreit) sind auch vorgesehen.
  • die Beurkundungskosten bzw. dienotariellen Kosten, welche grundsätzlich vom Käufer getragen werden, außer es gibt eine abweichende Regelung. Als Bemessungsgrundlage hierfür dient der Kaufpreis bzw. der sog. Einheitswert; es ist stets der höhere Wert anzuwenden. Die Beurkundungskosten betragen durchschnittlich ca. 1,5% des zugrundliegenden Wertes.
  • die Grundbuchkosten, welche für die Eintragung des Eigentums beim Grundbuch- bzw. Katasteramt auferlegt werden, betragen ca. 1% des Gegenstandswertes.
  • die Anwaltskosten werden frei verhandelt. Weitere Kosten wie etwa die rechtliche Prüfung der Eigentumsverhältnisse (von mindestens € 150) müssen auch berücksichtigt werden.

   

Steuern und Gebühren nach dem Immobilienkauf

Folgende Steuern und Gebühren fallen nach dem Kauf von Immobilien an:

Einheitliche Immobilien-Besitzsteuer (ENFIA): Die mit Wirkung ab Anfang 2014 in Kraft getretene neue Einheitliche Immobiliensteuer (EN.F.I.A.) wird ohne jeglichen Freibetrag auf jede Art von Immobilien (Gebäude und Grundbesitz) erhoben, unabhängig davon, ob eine Immobilie dem Eigentümer ein (reales oder fiktives) Einkommen einbringt oder nicht. Ausgenommen von der neuen Immobiliensteuer sind landwirtschaftlich und für die Viehzucht genutzte bauliche Einrichtungen wie Lagerräume, Viehställe usw. sowie auch Gebäude ohne Überdachung.
Für jede Immobilie ist diese Steuer zu zahlen; entscheidend bzw. als Bemessungsgrundlage gilt der Wert der Immobilie, den sie am 01.01. des zu besteuernden Jahres hat. Die Steuer ist zu entrichten
• von Eigentümern; dies gilt auch,
- wenn die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch noch nicht erfolgt ist;
- wenn ein Vorvertrag ohne Zustimmung des Vor-Eigentümers zum Abschluss eines Kaufvertrags berechtigt; ausgenommen sind Vorverträge mit Bauunternehmen und anhängige Gerichtsverfahren um Immobilien;
• von Eigentümern und Nießbrauchberechtigten; es gilt Folgendes:
- Natürliche Personen: Der Wert wird anteilig am Gesamtwert der Immobilie(n) berechnet, Bestimmungsfaktor hierfür bildet das Alter des Nießbrauchsberechtigten, den Restwert zahlt der Eigentümer anteilig.
- Juristische Personen: Der Wert des Anteils am Gesamtwert der Immobilie(n) beträgt 8/10, für den Restwert kommt der Eigentümer anteilig auf.
• von denjenigen, für die ein Wohnrecht eingetragen ist (für den Wert des Wohnrechts gilt dasselbe wie für das Nießbrauchrecht).
Zu besteuern sind aber auch diejenigen, welche im Rahmen eines schuldrechtlichen Vertrags Parkplätze, Schwimmbäder, Neben- und Kellerräume etc. nutzen dürfen.

 

Einkommenssteuer: Natürliche Personen, welche ihren ständigen Wohnsitz im Ausland haben, also außerhalb Griechenlands, und kein Einkommen in Griechenland in Form von Gehalt, Rente etc. beziehen, müssen eine Einkommenssteuererklärung in Griechenland nur dann einreichen, wenn sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beziehen; dieses Einkommen wird besteuert. 
Bei Einkommen aus Vermietung und Verpachtung bis zu € 12.000 beträgt der Steuersatz 11%, bei Einkommen aus Vermietung und Verpachtung von über € 12.000 beträgt der Steuersatz 33%; für Unternehmen gelten andere Steuersätze.

 

Immobilien-, Müllbeseitigungs- und Straßenbeleuchtungsgebühr: Diese Gebühren werden in der Stromrechnung mitangeführt und an die zuständige Kommune abgeführt. Die Größe der Immobilie legt die Höhe dieser Gebühren fest.